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Spese di condominio: se un appartamento è pignorato chi le paga? La verità non è scontata

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Gian Lorenzo Lagna

A chi spettano le spese condominiali quando un appartamento dello stabile viene pignorato? Scopriamo cosa dice la legge a riguardo.

Poniamo che un immobile facente parte di uno stabile venga sottoposto a pignoramento, poiché il suo proprietario versa in una condizione debitoria a cui non riesce a far fronte. Ebbene, divenendo il suo immobile vincolato a seguito del pignoramento decretato dal giudice, a chi spetta quindi il pagamento delle spese condominiali? Rimarranno in capo al proprietario, nonostante il suo bene sia stato sottoposto al cosiddetto “vincolo di indisponibilità”? 

Spese condominiali: a chi spettano se l'immobile è pignorato
Il giudice può affidare la custodia dell’immobile pignorato al proprietario debitore oppure ad un ufficiale giudiziario – LIntellettualeDissidente.it

La risposta non è così scontata. Cominciamo dal chiarire cosa intenda la legge con vincolo di indisponibilità: si tratta di una decretazione cogente emessa da un giudice che impone che il bene – in questo caso l’immobile – sia “preordinato a soddisfare il diritto del creditore”: non riuscendo il debitore a saldare il suo debito secondo i patti stabiliti con il creditore, ecco che i beni in possesso del primo vengono utilizzati per estinguere il debito ancora pendente.

In base all’articolo 559 del Codice di Procedura Civile, a seguito del pignoramento solitamente il debitore è nominato custode dei beni pignorati. Il giudice, tuttavia, può nominare un custode giudiziario che si occupi della gestione del bene o dei beni in questione, qualora lo ritenga necessario per la conservazione degli stessi o per la loro vendita, scegliendolo tra professionisti riconosciuti presso un apposito albo afferente al tribunale. In questo caso, quindi, spetteranno al custode giudiziario le spese condominiali relative all’immobile?

A chi spettano gli oneri condominiali dell’immobile pignorato

È la giurisprudenza a venirci in aiuto per comprendere a chi spettino le spese condominiali dell’immobile pignorato: la sentenza numero 12877 del 22 giugno 2016, infatti, ha stabilito che occorre distinguere tra due diversi tipi di spese, ovvero le ordinarie e le straordinarie. Le prime, tra cui rientrano quelle condominiali, restano a carico del proprietario debitore. 

Spese condominiali: vediamo a chi spettano se l'immobile è pignorato
Le spese ordinarie restano in capo al proprietario debitore – LIntellettualeDissidente.it

Le spese straordinarie, invece, se risultano necessarie a preservare l’integrità strutturale dell’immobile, secondo la sentenza vanno in capo al creditore pignorante. Ciò quando il custode è il proprietario debitore; se invece il giudice nomina un custode giudiziario, la questione pare complicarsi.

Gli orientamenti giudiziari in merito, infatti, non sono unanimi: secondo alcune risoluzioni, il custode giudiziario è tenuto al pagamento di tutte le spese maturate successivamente al pignoramento; mentre secondo altre, soltanto al pagamento degli oneri condominiali straordinari necessari a conservare le parti comuni dell’edificio in cui è locato l’immobile pignorato. Dunque la giurisprudenza distingue tra caso e caso a seconda delle specifiche caratteristiche di ciascuno.

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